Покупателям

Процесс покупки

Процесс покупки в Португалии предельно прост и прозрачен. Сотрудники Portugality Realty&Investment обеспечат Вас полной и своевременной информацей о каждом этапе этого процесса. В зависимости от каждого индивидуального случая, для приобретения недвижимости Вам необходимо будет сделать 1-2 визита в Португалию. Обычно процесс покупки начинается с составления списка объектов для просмотров еще в стране Вашего пребывания. Наши опытные агенты помогут подобрать объекты недвижимости и предоставят всю необходимую информацию о специфике месторасположения, технических характеристиках и других особенностях понравившейся Вам недвижимости. После определения дат поездки (обычно от 3 до 10 дней), за Вами будет закреплен русскоговорящий агент, который встретит Вас в Португалии и проведет просмотры, а также поможет подготовить всё, что нужно для будущей покупки. Организация просмотров – сервис, предоставляемый бесплатно.

В случае решения о покупке, нерезиденты ЕС должны получить номер налогоплательщика и открыть счет в одном из Португальских банков. При своевременной подготовке необходимой документации, процесс получения португальского ИНН занимает 24 часа, а открытие банковского счета около 1 часа при личном присутствии. Оба сервиса предоставляются агентами Portugality Realty&Investment. Если Вы желаете приобрести недвижимость в первую поездку, то документы нужно подготовить еще в стране Вашего пребывания. Наши агенты помогут Вам в этом.

Сам процесс покупки обычно состоит из трех этапов: резервирование, подписание договора о намерениях (предварительного договора купли-продажи) и оформление сделки купли-продажи. Время осуществления всех этапов занимает от 7 дней до нескольких месяцев (в зависимости от условий договора), но Вам необязательно находиться всё это время в Португалии. Вы можете либо прилететь на сделку купли-продажи, либо оставить доверенность на ее осуществление. При покупке недвижимости покупатель должен оплатить налоги и услуги нотариуса. Налоги изменяются в зависимости от стоимости объекта на основе прогрессивной шкалы, установленной Налоговой Службой Португалии. Затраты могут составить от 1 до 7% от суммы сделки. После того как Вы стали законным владельцем недвижимости в Португалии, необходимо заключить контракты на коммунальные услуги, кондоминиум и другие услуги по обслуживанию недвижимости. Наши агенты с радостью помогут Вам выбрать наиболее выгодные тарифы.

ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОСМОТРОВ

Поездка для осмотра района и недвижимости – Ваш шанс увидеть все собственными глазами и лично выбрать то место, где для Вас начнется новая жизнь. Для осмотра Вам предложат те варианты недвижимости, которые соответствуют вашим требованиям по цене и месторасположению, а знакомство с окрестностью даст Вам возможность окунуться в местную атмосферу. Тщательная организация поездки и абсолютная свобода выбора – отличительная черта работы нашей компании.

Обзорная поездка подразумевает осмотр объектов и консультации специалистов. Поездка не является бесплатным туризмом и не включает в себя осмотр достопримечательностей. На месте русскоговорящий представитель компании знакомит покупателя с интересующими его объектами и помогает сделать правильный выбор. Если при первом посещении не удалось остановиться на каком-либо объекте, поездку можно повторить позже. При отсутствии у покупателя возможности находиться в Португалии на протяжении всей сделки существует возможность так называемого удаленного приобретения. Для этого в момент нахождения в Португалии или в Посольстве Португальской Республики оформляется доверенность (Procuração) на представителя – независимого юриста или сотрудника нашей компании, которая затем пересылается специалисту в Португалию. Документ оформляется на португальском языке.

Услуги по организации просмотров – бесплатны для клиентов компании Portugality Realty&Investment ! До оформления сделки купли-продажи покупатель обязан получить Идентификационный Номер Налогоплательщика (NÚMERO CONTRIBUINTE) в местном фискальном органе (FINANÇAS), а также открыть счет в Португальском банке (подробнее о том, какие документы для этого требуются, см. в соответствующих разделах).

ПОЛУЧЕНИЕ идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)

Для покупки недвижимости в Португалии покупатель должен иметь португальский номер налогоплательщика (Número de Contribuinte Fiscal NIF). Для получения этого номера неграждане Евросоюза должны иметь фискального представителя, который является поручителем иностранца перед португальскими налоговыми органами. Сотрудники Portugal Realty&Investment помогут Вам получить португальский ИНН, еще перед приездом в Португалию. Для этого Вам необходимо прислать нам по электронной почте следующие документы:

Первая страница загранпаспорта
Подтверждение места жительства. Так как в Португалии отсутствует институт прописки, подтверждением адреса служит любая счет фактура по коммунальным платежам, либо письмо или справка из банка, в котором указано Ваше имя и полный адрес. Данный документ должен быть взят не не ранее, чем за 2 месяца и переведен на португальский или английский язык. Чтобы избежать затрат на перевод и сэкономить время, во многих банках можно запросить справку сразу на английском языке.
Подписанный контракт на предоставление услуг налоговых представителей. (Запросите контракт у Вашего агента).

Стоимость данной услуги составляет 250 евро на 1 человека и 330 евро для семьи из 2 человек. В стоимость входит открытие фискального номера и налоговое поручительство в течении 1 года. При своевременной подготовке необходимой документации, процесс получения португальского ИНН занимает 48-72 часа.

этапы ПРОЦЕССа ПОКУПКИ/документы

Процесс покупки недвижимости состоит из трех этапов: резервирование, подписание договора о намерениях (предварительного договора купли-продажи) и оформление сделки купли-продажи.

Резервирование. Этот этап начинается когда покупатель уже выбрал один или несколько объектов недвижимости и готов начать торг по цене и условиям покупки. В этот момент оформляется в письменном виде «предложение о покупке», в котором предлагается желаемая цена покупки, сроки подписания предварительного и основного договора купли-продажи, сумма для невозвращаемого залога по предварительному контракту, а также просьба о резервировании объекта недвижимости на срок согласования конечной цены и условий покупки (обычно это 14 дней). Для подтверждения серьезности намерений покупатель при подписании «предложения» оставляет в залог сумму, обычно от 500 до 5000 евро, в зависимости от стоимости объекта недвижимости, которая хранится в агентстве и служит гарантом для продавца. Данная сумма всегда возвращается покупателю при внесении им залога по предварительному договору, в случае когда стороны пришли к соглашению, либо в любой момент по запросу покупателя если стороны не договорились об условиях покупки. В течении 14 дней с момента подписания «предложения» продавец обязуется снять свой объект недвижимости с продажи другим покупателям.

Договор о намерениях. Когда покупатель и продавец пришли к соглашению по цене и условиям покупки наступает следующий этап – подписание договора о намерениях/предварительного договора купли-продажи. После тщательной проверки документов на отсутствие долгов и обременений на момент подписания договора подготавливается текст договора с описанием суммы невозвращаемого залога (обычно 10-20% от стоимости), способа его выплаты, максимального срока совершения сделки купли-продажи, также в договоре прописываются и другие важные для сторон условия, о которых стороны договорились в процессе торга. Договор подписывается сторонами в присутствии друг друга и не нуждается в заверении нотариуса. В случае невыполнения срока по оформлению сделки по вине покупателя сумма залога не возвращается, в случае невыполнения по вине продавца, покупатель имеет право требовать возврата суммы залога в двойном размере, если иное не прописано в тексте предварительного договора. В случае привлечения банковских средств (ипотеки) на покупку недвижимости необходимо осуществить предварительную регистрацию (REGISTO PROVISÓRIO) процессов передачи собственности и ипотечного кредитования в местном органе кадастрового учета объектов недвижимости (CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL).

Оформление сделки купли-продажи. Покупатель должен известить агентство о желаемой дате сделки как минимум за 5 рабочих дней, агентство в свою очередь согласовывает дату с продавцом и назначает сделку у нотариуса, а также передает ему всю необходимую для проведения сделки документацию на последнюю проверку. Перед сделкой необходимо оплатить налог на передачу собственности и гербовый сбор (см. Раздел налоги), а также подготовить банковский чек на оставшуюся по контракту сумму для передачи покупателю с момент подписания договора купли-продажи. Если одна из сторон или обе стороны не владеют португальским языком на сделке обязательно присутствие переводчика, который обязуется достоверно передать содержание договора перед его подписанием. В случае когда у продавца есть действующая ипотека на сделке обязательно присутствует представитель банка и продавец в присутствии покупателя полностью погашает свой долг по ипотеке. Отсутствие других долгов и обременений нотариус в последний раз проверяет в онлайн режиме непосредственно в момент сделки, что гарантирует покупателю полную «чистоту» объекта. После подписания договора купли-продажи, нотариус регистрирует право собственности в регистрационном кадастровом органе в течении 15 дней.

Подписание договора купли-продажи (ESCRITURA PÙBLICA) в Нотариальной конторе состоится только при наличии всех необходимых для этого документов:

– Квитанции об оплате налогов IMT и IMI;

– Документы, идентифицирующие личности обеих сторон;

– Документы, связанные с объектом:

CERTIDÃO DE TEOR – сертификат, удостоверяющий объект недвижимости и его месторасположение, а также содержащий сведения о всех совершенных в отношении объекта действиях. Запрашивается в местном органе, осуществляющем кадастровый учет объектов недвижимости (Conservatória do Registo Predial)
CADERNETA PREDIAL – документ, удостоверяющий регистрацию объекта в фискальном органе. Содержит информацию о патримониальной стоимости объекта, описание и состояние, имя собственника и его фискальный номер. Своего рода паспорт объекта. Выдается местным отделением фискального органа.
CERTIFICADO ENERGÊTICO (энергетический сертификат) – обязательный в случае покупки-продажи документ, выдающийся на основе энергоаудита и отражающий энергетическую эффективность объекта недвижимости (А-Е)
FICHA TÉCNICA DE HABITAÇÃO – Технический паспорт объекта, содержащий описание, технические характеристики и планы. Существует только для зданий построенных после 30 марта 2004 (или Лицензия на использования которых запрошена после обозначенной даты).
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO – документ о целевом назначении объекта (для проживания, для строительства, для коммерческой деятельности). Выдается местным муниципалитетом (Câmara Municipal do Concelho).
В случае, если в процессе вовлечено ипотечное кредитование, также предоставляется копия предварительной регистарции (REGISTO PROVISÓRIO) в Кадастре объектов недвижимости о передаче прав собственности на имущество и ипотеки в пользу банка.

Подготовка и проверка всех документов, связанных с объектом, всецело является заботой специалистов компании Portugal Realty&Investment.

Заключительной стадией процесса покупки является регистрация передачи прав собственности на имущество в органе, занимающимся кадастровым учетом Conservatória do Registo Predial). В случае существования предварительных регистров (как, например, при ипотеке) они из статуса предварительных переходят в окончательные.

ОТКРЫТИЕ СЧЕТА в банке

Список документов, необходимых для открытия счета в португальских банках:

1. Загранпаспорт

2. ИНН (Идентификационный Номер Налогоплательщика) страны покупателя/инвестора

3. Португальский Фискальный номер (Número de Contribuinte Fiscal) – получается в местном фискальном органе.

4. Подтверждение места жительства. Так как в Португалии отсутствует институт прописки, подтверждением адреса служит любая счет фактура по коммунальным платежам, либо письмо или справка из банка, в котором указано Ваше имя и полный адрес. Данный документ должен быть свежим, не более 2-х месяцев, и должен быть переведен на португальский или английский язык. Во многих банках можно запросить справку сразу на английском языке, чтобы избежать затрат на перевод и сэкономить время.

5. Подтверждение занятости – справка с работы (с указанием занимаемой должности и заработной платы) или другое подтверждение занятости (например, квитанции о получении зарплаты, рабочий контракт, копия государственной регистрации предпринимательской деятельности и т.д.) – оригинал

Срок активации счета – 24 часа после визита в Банк.

Налоги и расходы

При покупке недвижимости в Португалии покупатель должен заплатить:

1. Налог на передачу собственности (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis), который расчитывается по таблицам, представленным ниже. Сумма налога и сбора рассчитывается из наибольшей из двух стоимостей: стоимости покупки или кадастровой стоимости.

2. Гербовый сбор по сделкам с недвижимостью (Imposto do selo) – 0,8% от наибольшей из двух стоимостей: стоимости покупки или кадастровой стоимости.

3. Оплату услуг нотариуса по оформлению купли-продажи и регистрацию собственности в кадастровом органе обычно осуществляет покупатель, если стороны не договорились иначе. Стоимость регистров составляет 250 евро, услуги нотариуса рассчитываются исходя из суммы сделки.

Таблицы для вычисления Налога на передачу собственности (IMT)

ДЛЯ РЕЗИДЕНТОВ. Первое и постоянное жилье, континентальная часть страны

Стоимость объекта недвижимости

Процентная ставка (%)

Вычитаемый коэффициент*

До 92.407

Свыше 92.407 до 126.403

Свыше 126.403 до 172.348

Свыше 172.348 до 287.213

Свыше 287.213 до 574.323

1.848,14

5.640,23

9.087,19

11.959,32

Свыше 574.323

ДЛЯ НЕРЕЗИДЕНТОВ. Второе жилье, континентальная часть страны

Стоимость объекта недвижимости

Процентная ставка (%)

Вычитаемый коэффициент*

До 92.407

Свыше 92.407 до 126.403

Свыше 126.403 до 172.348

Свыше 172.348 до 287.213

Свыше 287.213 до 550.836

924,07

4.716,16

8.163,12

11.035,25

Свыше 550.836

Земли сельско-хозяйственного назначения – 5%

Земли под строительство, коммерческая недвижимость – 6,5%

* Вычитаемый коеффициент – величина, которая вычитается, после подсчета соответствующего процента от стоимости объекта. Например: цена объекта, приобретаемого в качестве дома для отпуска (см. таблицу 2), 100.000 евро. Ставка налога при данной стоимости – 2%. Следовательно, сумма уплачиваемого налога равна: 100.000 х 2% – 924,07 (Parcela a abater)=1075,93 евро.

Налоги, уплачиваемые ежегодно. Ежегодно владельцы недвижимого имущества в Португалии уплачивают “Муниципальный налог на недвижимость” (IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis). Ставки налога варьируют в зависимости от природы и кадастровой стоимости собственности, семейного положения владельца, и от налоговой ставки муниципалитета. Налог на недвижимость, предназначенную для проживания, а также на коммерческую недвижимость составляет от 0,3% до 0,5% от кадастровой стоимости. Ставка по налогу на земли сельско-хозяйственного назначения составляет 0,8%. Также существует дополнительный налог AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis). Этим налогом облагается недвижимость с кадастровой стоимостью более 600.000 евро – ставка 0.7%, а от 1.000.000 евро – ставка 1%. Муниципальный Налог на собственность платится владельцем собственности (физическим/юридическим лицом): – один раз в год, в апреле – если сумма к оплате не превосходит 250€ – двумя частями в апреле/ноябре – если сумма к оплате от 250 до 500€ – тремя частями в апреле/июле/ноябре – если сумма к оплате выше 500€ Налоговым законодательством предусмотрены условия освобождения от уплаты вышеупомянутого налога в некоторых случаях (подробнее данную информацию Вы можете получить у наших консультантов).

Расходы по содержанию недвижимости

Помимо ежегодного муниципального налога на недвижимость, собственник жилья в Португалии должен будет оплачивать услуги по коммунальному и техническому обслуживанию недвижимости, в зависимости от типа недвижимости, размера, характеристик, месторасположения и интенсивности использования. Для оплаты коммунальных платежей владельцу нужно заключить договоры на водо-, электро- и газоснабжение с коммунальными службами. Если недвижимость относится к вторичному рынку, нужно переоформить на себя коммунальные договоры прежних владельцев. Здесь важно быть внимательным к датам предыдущих платежей, чтобы не оплатить расходы бывших владельцев. В среднем, содержание виллы площадью 250 кв. м обойдется от €250 в месяц, апартаментов 70 кв.м. – €70–150. Размер некоторых платежей может быть фиксирован с последующим уточнением по счетчику.

Ежемесячные траты ориентировочно составят:

• электроснабжение – от €40;

• водоснабжение – от €15-18;

• один большой газовый баллон – €50 (хватает на два месяца на семью из четырех человек);

• Интернет/телевидение/телефон – €25;

В случае если апартаменты или вилла находятся в кондоминиуме, необходимо выделить некоторые средства на обслуживание недвижимости (услуги кондоминиума). Оно включает в себя поддержание в исправности технических систем объекта (электрических и т. д.), ремонт дорог, уборку внутренних помещений и прилегающей территории, покраску здания, вывоз мусора, чистку бассейна, различные вспомогательные услуги – вплоть до пересылки почтовых отправлений. Платежи за квартиру в кондоминиуме составят примерно от €300 до €2,5 тыс. в год. Для обслуживания виллы можно обратиться к специализированной управляющей компании. Стоимость ее услуг составит ориентировочно €2,5 тыс.до €5 тыс. в год.

Еще одной статьей расходов может стать страховка (типовое страхование включает такие риски, как пожар, стихийные бедствия, злоумышленные действия третьих лиц и др.). Она не является обязательной, ее стоимость примерно €70–400 в год.

Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование – один из наиболее удобных и прогрессивных финансовых инструментов для приобретения недвижимости, причем, не только у себя на родине, но и на территории других государств. В португальских банках условия кредитования и ставки по кредиту таковы, что стать владельцем какого-либо объекта может и российский гражданин. Так как для любого банка на первом месте – платежеспособность заемщика, почти все банки в Португалии учитывают существующие на данный момент обязательства и ежемесячные платежи, будь – то банковские, личные (алименты), ипотечные или коммунальные. Размер всех разовых ежемесячных выплат, в том числе с ипотекой, по португальским законам не может быть больше 35% всего вашего месячного дохода, но в некоторых случаях банк оставляет за собой право изменять этот показатель.

Все банки находящиеся на территории Португалии требуют подтверждения вашего дохода. Этим доказательством может служить справка о ежемесячной заработной плате и справки о наличии иного дохода (накопления, инвестиции). Страхование имущества приобретаемого в ипотеку – это обязательное условие банков и иногда продается самим банком, как отдельный продукт. Страхование самой жизни заемщика, также является обязательным в большинстве случаев, но всегда существуют исключения.

В настоящий момент для нерезидентов португальские банки предоставляют кредит на следующих условиях: срок кредита до достижения 75 лет старшего из заемщиков, первоначальный внос не менее 50%.

Португальские банки практикуют 2 вида ставок: плавающая и фиксированная. Плавающая ставка состоит из двух частей: «базы» – изменяющегося во времени индикатора рыночной ситуации и «банковской маржи» (spread) – неизменной величины, которая добавляется к базе. Эта ставка пересматривается с определенной периодичностью (3, 6 или 12 месяцев). В качестве базы служит межбанковская ставка EURIBOR на тот же срок (то есть, процентная ставка = EURIBOR + spread). В настоящее время EURIBOR на 3 месяца составляет -0,329%, банковская же маржа, то есть spread колеблется от 1.75 до 3% (в зависимости от суммы кредита и банка). Другой вариант – ставка однозначно прописана в виде цифры – в этом случае она не меняется в течение срока кредитного договора и называется фиксированной, как правило эта ставка изначально завышена. При выдаче кредита на покупку жилья банк обязательно потребует составить договор страхования жилья и возможно страхования жизни на сумму равную сумме кредитования. Страховые взносы оплачиваются ежемесячно, вместе с оплатой по кредиту. Обычно банки рассчитывают две процентные ставки – номинальную ставку (TAN), которая учитывает только процент за пользование кредитом, и эффективную ставку (TAE), которая учитывает все дополнительные сборы, страховки и комиссии. Понятно, что именно эта последняя ставка и показывает истинную стоимость кредита для заемщика. В настоящее время она составляет от 2% до 3% для плавающей ставки и достигает 5% для фиксированной.

Список документов, необходимых для подачи заявки на ипотеку в португальских банках для НЕРЕЗИДЕНТОВ:

1. Декларация о доходах из налоговой инспекции за последний год, заверенная апостилем, переведенная на португальский язык*. (В России – справка 2 НДФЛ)

2. Заграничный паспорт.

3. Идентификационный Номер Налогоплательщика (número contribuinte). Получается в местном фискальном органе.

4. Справка с работы** (с указанием занимаемой должности и заработной платы) на английском языке.

5. Квитанции из банков о движении на счёте за последние 6 месяцев, куда поступает зарплата.

6. Подтверждение места жительства. Подтверждением может служить корреспонденция из банка на английском языке (достаточно, чтобы адрес и имя были на английском языке) или, например, счета за коммунальные услуги, переведенные на португальский язык (перевод заверен консульством).

7. Желательно показать справку из банка с указанием наличия средств для первоначального взноса.