O processo de compra geralmente consiste em três etapas: reserva, assinatura de acordo de intenção de compra (contrato de pré-venda) e formalização da execução de venda (Escritura Pública).
Reserva. Esta etapa começa quando o comprador já selecionou um ou vários imóveis e está disposto a negociar o preço e as condições de compra. Neste momento, é elaborada por escrito uma “proposta de compra”, em que é oferecido o preço de compra desejado, os termos de assinatura do contrato de venda preliminar e o contrato final, o montante de caução não reembolsável ao abrigo do contrato preliminar, bem como o pedido de reserva do imóvel para um prazo igual ao prazo de negociação de contrato e de preço final (geralmente 14 dias). Para confirmar a sua intenção de compra ao vendedor, o comprador assina a “oferta” e deixa um depósito de garantia na agência, geralmente equivalente a 500 – 5000 euros, dependendo do valor da propriedade. Este montante é reembolsável no momento de formalização de uma promessa de compra, no caso de as partes chegarem a um acordo, ou a qualquer momento, a pedido do comprador, se as partes não concordarem com as condições compra. No prazo de 14 dias a partir da data de assinatura da “oferta” o vendedor é obrigado a retirar o imóvel de todas as fontes acessíveis aos outros compradores.
Acordo de Intenção. Quando o comprador e o vendedor acordaram o preço e os termos da compra, o próximo passo é a assinatura do acordo de intenção / contrato de venda preliminar. Após uma cuidadosa análise de documentos, na ausência de dívidas e encargos no momento de assinatura é preparado o texto de contrato com a descrição do montante de garantia não reembolsável (geralmente 10-20% do valor de negócio), o método do seu pagamento, o prazo máximo para a finalização do processo de compra e venda, bem como outras condições acordadas pelas partes durante o processo de negociação. O contrato é assinado pelas partes na presença um do outro e não precisa de ser certificado pelo notário. Em caso de incumprimento dos termos acordados por culpa do comprador, o depósito de caução não é devolvido pelo vendedor. Pelo contrário, se o incumprimento do acordo resultar da falha do vendedor, o comprador tem direito de exigir a devolução do dobro do valor de caução, salvo outras condições tenham sido previstas no texto do contrato preliminar. No caso de envolvimento de fundos do banco (hipoteca) para a compra da propriedade é necessário efetuar o registo provisório da transferência de propriedade e de empréstimos hipotecários na Conservatória do Registo Predial.
Execução de acordo da compra e venda. O comprador deve notificar a agência sobre a data desejada da execução de acordo no prazo mínimo de 5 dias úteis. Uma vez comunicada a data, a agência entra em contacto com o proprietário e marca a reunião com o notário, entregando-lhe toda a documentação necessária para a validação final. Antes da assinatura do contrato é necessário pagar o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis e o Imposto de Selo (ver a seção de Impostos) e preparar um cheque bancário para o restante valor do contrato para a posterior transferência desse valor ao vendedor a seguir ao momento de compra. Se pelo menos uma das partes não é fluente em língua portuguesa, torna-se obrigatória a presença de um intérprete, que por sua vez se compromete em transmitir o conteúdo do contrato com exatidão antes da sua assinatura. No caso da propriedade se encontrar hipotecada, é igualmente necessária a presença de um representante do banco. Neste caso, o vendedor obriga-se a reembolsar na totalidade a sua dívida perante o banco na presença do comprador. Cabe ao notário verificar a ausência de todas as outras dívidas e encargos disponíveis no sistema informático garantindo desta forma ao comprador a “pureza” [opção: a disponibilidade do imóvel para venda] do imóvel. Após a assinatura do contrato de compra e venda, o notário registra o direito de propriedade no registro cadastral dentro de 15 dias.
A Escritura Pública apenas se realizará se estiverem reunidos todos os seguintes documentos:
– Comprovativos de pagamento de impostos IMT e IMI
– Documentos de Identificação de ambas as partes
– Documentos relacionados com o imóvel
I. CERTIDÃO DE TEOR – certificado que identifica o imóvel, a sua localização e o histórico de todas as ações realizadas sobre esse imóvel. A Certidão de teor é emitida pelo Conservatório do Registo Predial – órgão local que realiza o registro cadastral do imobiliário.
II. CADERNETA PREDIAL – documento que certifica o registo do imóvel no órgão fiscal. Contem a informação acerca do valor patrimonial, a descrição e o estado do imóvel bem como o nome do proprietário e o seu número de identificação fiscal (NIF). É uma espécie de passaporte do imóvel emitido pelo compartimento do órgão fiscal português.
III. CERTIFICADO ENERGÊTICO – documento obrigatório para a realização de compra-venda do imóvel, cuja emissão é baseada nos resultados da auditoria energética e que reflete a eficiência energética do mesmo.
IV. FICHA TÉCNICA DE HABITAÇÃO – Passaporte técnico do imóvel que contem a descrição, características técnicas e a planta. Existe apenas nos prédios construídos depois de 30 de Março 2004 (ou licença para a utilização dos quais foi requerida depois da data mencionada.)
V. LICENÇA DE UTILIZAÇÃO – documento relacionado com o propósito de utilização do imóvel (habitação, construção, atividade comercial, etc). Emitido pelo órgão municipal – Câmara Municipal do Concelho.
VI. No caso da existência de um empréstimo bancário, é necessário apresentar a cópia do registo provisório no Cadastro sobre a transmissão de direitos sobre a propriedade a favor da instituição bancária.
A preparação e a verificação de todos os documentos relacionados com o imóvel estão inteiramente a cargo dos especialistas da Portugality Realty & Investment.
A finalização do processo de compra consiste no registro da transferência de propriedade no órgão responsável pelo registo cadastral (Conservatória do Registo Predial). No caso da existência de registros preliminares (como, por exemplo, em caso de hipoteca), o estatuto preliminar é alterado para o definitivo.
